Sanierung denkmalgeschützter Gebäude
Mit dem Team von SAUTER GmbH aus Singen Hohentwiel Baumaßnahmen mit Auflagen realisieren
Inhaltsübersicht:
Gebäude, die Geschichten erzählen
Genehmigung der Denkmalschutzbehörde
Baumaßnahmen, die einer Genehmigung bedürfen
Eine Immobilie wird dann zu einem Denkmal erklärt, wenn die Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Je nach Bundesland können die Kriterien dafür aber variieren, da die jeweiligen Regelungen nicht allgemein gelten. Bevor Ihr denkmalgeschütztes Haus saniert werden kann, muss eine Genehmigung der Behörden eingefordert werden. Erst nach Zustimmung durch das Amt dürfen bestimmte Baumaßnahmen durchgeführt werden. Selbst bei kleineren Arbeiten, die der reinen Instandhaltung dienen, sollte die Denkmalschutzbehörde kontaktiert werden, wenn die Gestaltung oder historische Bausubstanz betroffen sind.
Mit einem guten Sanierungsplan, in dem sämtliche Auflagen berücksichtigt wurden, sind Sie bei Umbau- und Sanierungsmaßnahmen auf der sicheren Seite. Empfehlenswert ist daher die Beratung und Durchführung mit einem Fachunternehmen, das sich mit den umfangreichen Auflagen in Theorie und Praxis auskennt.
Gebäude, die Geschichten erzählen
Das öffentliche Interesse, in die Erhaltung und Sanierung historischer Wohnhäuser, Villen, Fabriken, Kirchen, Burgen, Schlösser und Industriedenkmale zu investieren, ist groß. Der Denkmalschutz definiert, welches Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, und bestimmt über die Wiederherstellung, Erhaltung und Nutzung. In Deutschland stehen ca. 5 % der Wohngebäude bis 1978 unter Denkmalschutz. Sie sind Zeugnisse unserer Geschichte und Kultur. Darüber hinaus besitzen sie diesen unverwechselbaren Charme, den ein Neubau nur schwer erreichen kann.
Was ist schützenswert?
Alte Häuser wurden über Jahrzehnte oder Jahrhunderte oft so verändert, dass sich der ursprüngliche Zustand kaum exakt ermitteln lässt. Im Übrigen wäre es meist nur mit hohem Kostenaufwand möglich, das Gebäude in den Urzustand zu versetzen.
Darum gilt: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, muss nicht den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherstellen! Ein Bestandschutz gilt für den Bauzustand des Gebäudes, in dem es als Kulturdenkmal in die Denkmalschutzliste eingetragen wurde.
Genehmigung der Denkmalschutzbehörde
Die untere Denkmalschutzbehörde ist das Amt für Baurecht und Denkmalschutz einer Stadt. Es erteilt Genehmigungen von Baumaßnahmen an Kulturdenkmälern und an Gebäuden innerhalb von Gesamtanlagen im Stadtgebiet und berät zu rechtlichen, baulichen, finanziellen und steuerlichen Themen mit Bezug auf den Denkmalschutz.
Die Denkmalschutzbehörde unterstützt Erhaltungsmaßnahmen, die dazu führen, dass historische Gebäude zeitgemäß genutzt werden können. Der Ursprungszustand muss dabei aber nicht wiederherstellt werden. Mittlerweile zeigt sich das Denkmalamt aufgeschlossener für bauliche Lösungen, die früher abgelehnt worden sind (z.B. die Innendämmung von Fachwerkfassaden).
Wenn Sie Fragen zur Bautechnik und Gestaltung haben oder wissen möchten, ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, erhalten Sie bei der Behörde eine Antwort. In jedem Fall sind Sie als Eigentümer verpflichtet, neben dem Bauamt das Denkmalamt zu informieren, wenn Sie eine Modernisierung planen.
Baumaßnahmen, die einer Genehmigung durch die Behörde bedürfen:
- Abbruch/ Teilabbruch des Gebäudes
- Umsetzen des Gebäudes
- Änderung der Nutzung
- Umgestaltung zur Instandsetzung
- Keller- oder Dachgeschossausbau
- Änderung des Erscheinungsbildes (durch Austausch von Fenstern, Türen, Gauben)
- Veränderungen (z.B. Durchbrüche) an der tragenden Konstruktion
- Eingriffe in die Installation zur Entwässerung
- Anbringung/Verändern von Werbetafeln an der Fassade
Ablauf der Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde
Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen oder besitzen, werden Sie immer wieder mit der Denkmalschutzbehörde zu tun zu haben. Bei Modernisierungsmaßnahmen läuft der Kontakt mit der Behörde in der Regel wie folgt:
- Beratungsgespräch: Die Mitarbeiter der Behörde geben ihre Einschätzung zu der geplanten Baumaßnahme ab.
- Entwicklung eines Konzeptes mit einem Architekten (gilt nicht für geringfügige Maßnahmen)
- Der Sanierungsplan wird mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt
- Dem Bau- bzw. Erlaubnisantrag wird stattgegeben
- Nach der Genehmigung kann die Baumaßnahme durchgeführt werden.
Was bedeutet Bestandsschutz?
Der Begriff aus dem Baurecht bedeutet, dass jedes alte, funktionsfähige Gebäude, das in Nutzung ist und genehmigt wurde, einen rechtlichen Schutz genießt.
Passiver Bestandsschutz
Er legt die Nutzung von Grundstück und Gebäude jetzt und in der Zukunft fest. Das gilt auch, wenn sich die Rechtslage ändert. Wird z.B. das Erdgeschoss eines historischen Geschäftsgebäudes saniert, darf es auch nach dem Umbau als Laden genutzt werden. Und zwar auch dann, wenn die städtebauliche Planung inzwischen nur noch Wohnungen statt gewerblicher Nutzung erlaubt.
Aktiver Bestandsschutz:
Wenn eine Sanierung das Gebäude nur geringfügig verändert, kann sich der Bauherr auf den aktiven Bestandsschutz berufen. Die Identität des Bauwerks darf aber nicht wesentlich verändert werden.
Übergreifender Bestandsschutz:
Entgegen des passiven und aktiven gilt der übergreifende Bestandsschutz für Neubauten, wenn:
- die Funktionen von Bestand und Neubau untrennbar miteinander verbunden sind,
- der Neubau das bestehende Gebäude nicht erheblich vergrößert,
- sich das vorhandene Gebäude ohne Genehmigung des Neubaus nicht erhalten lässt.
Förderungsmöglichkeiten und Steuervergünstigung
Um den verantwortungsbewussten Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz zu fördern, bieten Länder und Kommunen attraktive Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten sowie Steuervergünstigungen hinsichtlich der Grund-, Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Steuervergünstigung für Wohnen und Vermieten
Wenn Sie in Ihrem denkmalgeschützten Haus selber leben, können Sie 9 % der Kosten für den Sanierungsaufwand über 10 Jahre absetzen. Als Vermieter machen Sie 8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 % steuerlich geltend. Zusätzlich werden 50 Jahre lang 2% auf die Altsubstanz angerechnet.
Kosten von der Steuer absetzen
Sind die Sanierungsarbeiten abgeschlossen, begutachtet die Denkmalbehörde das Ergebnis mit einer Abnahme. Mit der Bescheinigung kann der Bauherr steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen. Erwerb, Sanierungskosten und Erhaltungsaufwand eines denkmalgeschützten Gebäudes werden steuerlich gefördert. Das gilt natürlich nicht für das Absetzen von Kosten für eine Badsanierung, z.B.wenn nur die Außenfassade unter Denkmalschutz steht.
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